首页>研究&发现>产业洞察>房地产行业面临深刻变革转型
    

我国1988年推进房地产市场化发展以来,房地产行业已经经历了25年的高速增长,已经成为影响国家经济发展重要行业。从历史房地产行业投资、销售额增速数据看,房地产行业在快速成长过程中波动剧烈,期间经历了两轮明显的周期波动:

• 第一轮波动:1988年至1996年

- 快速发展期3年(1988年至1991年):房地产市场化初步推进,行业呈现快速稳健发展

- 行业过热期2年(1992年至1993年):行业投资过热,以海南、北海为代表出现房地产局部地域市场的严重泡沫,随着1993年6月国家房地产行业一次调控政策出台,房地产投资增速快速回落,海南、北海等局部地域市场房地产泡沫破裂,出现大量烂尾楼

- 行业调整期2年(1994年至1996年):房地产行业投资增速回落至行业进入了为期2年左右的行业调整期。

• 第二轮波动:1997年至2012年

- 快速平稳增长8年(1997年至2004年):1997年起,伴随国家抗击经济衰退及亚洲金融危机,政府出台一系列房地产行业积极扶持政策,促进房地产行业发展,满足居民对居住条件及居住环境改善的快速增长的需求,房地产行业经历了八年健康平稳发展时期

- 行业过热期5年(2005年至2009年):2005年以后,房地产资源属性得到市场发现,除自住需求外,房地产行业投资投机逐步兴盛,商品房价格自2005年起呈现连年加速增长趋势,房地产行业投资、销售再次呈现过热迹象。期间政府不断出台房地产行业调控政策(二次调控),力图引导房地产行业理性发展,但效果并不理想。2005年至2009年期间是我国商品房价格增速最快的时期。

- 行业调整期2年(2010年至2012年):2010年以来,政府加大房地产宏观调控力度,包括加大保障房等投入建设,并对商品房市场采取更为严厉的“限购、限贷、限售”等行政干预措施,力图促进房价稳定,在政策累积及国家宏观经济增速减缓的双重影响下,房地产行业投资、销售增速连续两年下滑,房地产行业呈现降温调整特征。

我国房地产行业历史发展特征有其客观性与必然性,期间存在的问题仅具有局部性与阶段性,行业本身不存在“严重泡沫”问题。展望未来,远卓认为以下四个因素决定未来五至十年是我国房地产行业深刻变革转型期,2013年也将成为房地产行业新一轮周期的起点:

1、房地产宏观调控措施常态化及微调

我国房地产行业处于第三轮调控期,调控政策核心意图表现为“去投资化,保障刚性需求,抑制房价过快增长”。从未来一定时期看,在房价增速稳定之前,房地产行业调控仍将持续,但存在微调转向空间,预计将逐步减少行政性干预,更多以货币、财政、税收政策进行调控,特别是房产税的影响不可忽视。

2、宏观经济转型、区域经济增长格局的重新调整及与之关联的新型城镇化,带来新城市群发展

未来十年是我国经济增长方式转型的关键时期,国家及区域经济增长模式及增长格局将发生重大调整。加之新一届政府提出“新型城镇化”设想,对未来城市化发展方式、城市群发展带来新的机遇与挑战。

3、人口红利的逐步结束及人口重新分布,居民生活水平提高,逐步进入老龄化社会

结合中国人口数据分析,我国人口红利将于2015至2020年间结束,2030年前后达到人口总量高峰。未来五至十年间,对房地产行业产生重大影响的人口特征变化:1、城市人口数量将进一步增加;2、人口地域将重新分布;3、居民生活水平提高、消费能力增强4、人口逐步进入老龄化且程度不断加深;

4、土地政策调整变化

在历史土地政策下,房地产行业历史高速发展对国家,特别是地方财政有重要的贡献,但同时也造成地方政府对土地出让的财政收入过于依赖,土地拆迁征收等环节缺乏对居民物权的合理保护,土地供应不合理等弊端。新一届政府也考虑调整土地市场政策,十八届三中全会将破局“新土改”,也必将影响房地产行业土地供应。

历史房地产行业高速增长也造就了一大批规模化房地产企业,市场集中度逐步提升,但市场竞争格局还在进一步快速演变。未来五至十年,伴随房地产行业的深刻变革,房地产企业也将进一步分化发展,业务模式创新转型是现阶段房地产企业必须提前思考的问题。

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